Tabla de Contenidos
- Requisitos Principales para Hipoteca al 90 por Ciento
- Documentación Necesaria para Solicitar Financiación al 90%
- Diferencia entre Hipoteca al 80% y al 90 por Ciento
- El Papel de la Tasación en Hipotecas al 90%
- Aval ICO y Primera Vivienda: Alternativas de Garantía
- Gastos de Compraventa de Vivienda en Hipotecas al 90%
- Estrategias Prácticas para Conseguir Hipoteca al 90%
- Conclusión
Última actualización: 19 de junio de 2026
Conseguir financiación bancaria al 90 por ciento es uno de los retos más complejos del mercado inmobiliario español. Los requisitos son más exigentes que para una hipoteca convencional, y entender qué pide el banco marca la diferencia entre aprobación y rechazo. Esta guía cubre todo lo que necesitas saber antes de presentar tu solicitud, incluyendo costes reales, estrategias de tasación y qué hacer cuando el banco dice no.
La hipoteca al 90% es un préstamo donde la entidad financia el 90% del valor de tasación del inmueble, con un LTV (Loan to Value) elevado y riesgo bancario superior. El banco no evalúa solo tu capacidad de pago actual, sino tu capacidad en un escenario adverso. Ese es el criterio que más solicitudes tumba.
Requisitos Principales para Hipoteca al 90 por Ciento
Acceder al 90% de financiación exige condiciones más estrictas que una hipoteca estándar al 80%. El banco asume mayor riesgo y lo compensa con criterios de solvencia más rigurosos.
Requisitos de Solvencia y Perfil Financiero
El perfil financiero es el primer filtro real. Los bancos aplican que la cuota mensual no debe superar el 30-35% de los ingresos netos, aunque con hipotecas al 90% muchas entidades bajan ese umbral al 30%.
Los elementos clave son:
- Historial crediticio limpio: Sin deudas impagadas, sin entradas en ficheros de morosidad (ASNEF, RAI) y sin préstamos personales activos que eleven el endeudamiento.
- Ahorros propios demostrables: Necesitas el 10% restante más gastos de compraventa (10-12% del precio) de tu bolsillo.
- Ratio de endeudamiento controlado: La suma de todas tus deudas no debe superar el 35-40% de tus ingresos netos mensuales.
Un error frecuente es solicitar la hipoteca al 90% con préstamos personales activos. El banco suma todas las cuotas y si el ratio supera el umbral, deniega automáticamente. Cancela deudas menores antes de presentar la solicitud.
Estabilidad Laboral y Contrato Indefinido
La estabilidad laboral es probablemente el requisito con más peso en la decisión final. El banco necesita garantía de ingresos futuros.
Lo que buscan las entidades:
- Contrato indefinido: Perfil preferido con antigüedad mínima de 6-12 meses en la empresa actual.
- Funcionarios y empleados públicos: Muy valorados por la estabilidad inherente.
- Autónomos: Pueden acceder, pero necesitan demostrar ingresos estables durante dos ejercicios fiscales completos.
- Contratos temporales: Posible, pero requiere compensar con mayor ahorro, avalista o historial crediticio impecable.
La edad también influye. El banco calcula que el préstamo debe estar cancelado antes de los 75-80 años, limitando el plazo disponible para solicitantes mayores.
Documentación Necesaria para Solicitar Financiación al 90%
La documentación que presentes es la evidencia que construye tu caso ante el banco. Una documentación incompleta puede ralentizar el proceso o generar una negativa preventiva.
Documentos Financieros y Laborales
Para empleados por cuenta ajena:
- DNI o NIE en vigor
- Las dos últimas nóminas
- Declaración de la Renta de los dos últimos ejercicios
- Vida laboral actualizada (máximo 30 días de antigüedad)
- Contrato de trabajo
- Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses
Para autónomos:
- Declaración de la Renta de los dos últimos ejercicios
- Declaraciones trimestrales de IVA e IRPF
- Modelo 347
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses (cuenta profesional y personal)
- Alta en el RETA
Solicita el certificado de vida laboral directamente desde la Seguridad Social online el mismo día que vayas a entregar la documentación. Algunos bancos rechazan certificados con más de 15 días de antigüedad.
Documentación del Inmueble y Tasación
- Nota simple del Registro de la Propiedad (máximo 3 meses)
- Escritura de compraventa o contrato de arras firmado
- Informe de tasación realizado por tasadora homologada por el Banco de España
- Referencia catastral del inmueble
- Certificado de eficiencia energética
La tasación merece atención especial porque su impacto en la aprobación al 90% es determinante.
Diferencia entre Hipoteca al 80% y al 90 por Ciento
La diferencia entre una hipoteca al 80% y una al 90% afecta al riesgo bancario percibido, al tipo de interés aplicado, a los requisitos de perfil y al coste total del préstamo.
LTV, Cuota Mensual y Riesgo Bancario
El LTV es la ratio entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble. A mayor LTV, mayor exposición del banco ante un impago.
| Concepto | Hipoteca 80% | Hipoteca 90% |
|---|---|---|
| LTV | 80% | 90% |
| Capital propio necesario | 20% + gastos | 10% + gastos |
| Perfil de riesgo bancario | Estándar | Alto |
| Tipo de interés típico | Más bajo | Más elevado |
| Exigencia de solvencia | Moderada | Alta |
La cuota mensual de una hipoteca al 90% es superior porque el capital prestado es mayor y el tipo de interés aplicado suele ser más alto. El banco repercute el mayor riesgo en el precio del dinero.
Costes Reales: TAE vs TIN
El error más común es comparar hipotecas por el TIN (Tipo de Interés Nominal) en lugar de la TAE (Tasa Anual Equivalente). El TIN es el tipo puro; la TAE incluye todos los gastos y comisiones: apertura, seguros vinculados y productos de vinculación obligatoria.
Una hipoteca al 90% con TIN bajo puede tener una TAE mucho más elevada si incluye seguro de vida y hogar obligatorios. Las bonificaciones sobre el tipo de interés siempre vienen atadas a esas vinculaciones.
Una hipoteca al 90% con TIN del 3,2% y seguro de vida + hogar obligatorios puede tener una TAE equivalente a una hipoteca al 80% con TIN del 3,7% sin vinculaciones. Compara siempre las TAE más el coste real de los productos asociados.
El Papel de la Tasación en Hipotecas al 90%
La tasación es el elemento más subestimado en el proceso hipotecario. En una hipoteca al 90%, su impacto es crítico. El banco financia el 90% del menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación.
Cómo Impacta la Tasación en la Aprobación
Si compras un piso por 200.000 euros y solicitas una hipoteca al 90%, pero la tasación arroja 185.000 euros, el banco calcula el 90% sobre 185.000 euros (166.500 euros). La diferencia de 13.500 euros la aportas tú. Ese desfase es uno de los motivos más frecuentes por los que las hipotecas al 90% se convierten en hipotecas al 85% o menos en la práctica.
Cómo gestionar la tasación:
- Elige una tasadora homologada por el Banco de España con experiencia local.
- Facilita toda la documentación del inmueble: reformas, certificados de eficiencia energética, comparables recientes.
- Si la tasación es baja, solicita una segunda tasación con otra empresa dentro del plazo permitido.
- Negocia si el banco acepta tasaciones aportadas por el comprador.
Aval ICO y Primera Vivienda: Alternativas de Garantía
El aval ICO primera vivienda es una alternativa relevante para quienes no disponen del ahorro inicial suficiente. El Estado avala hasta el 20% del valor de la vivienda para que el banco financie hasta el 100% del precio de compra.
Cuándo Solicitar un Aval y Requisitos
Requisitos para acceder al aval ICO:
- Ser menor de 35 años (o tener hijos a cargo, independientemente de la edad)
- Que sea la primera vivienda habitual
- Ingresos anuales por debajo de los umbrales establecidos
- No ser propietario de ningún otro inmueble en España
Según el Instituto de Crédito Oficial sobre el programa de avales para jóvenes, la disponibilidad está sujeta a cupos anuales gestionados por las entidades financieras. El acceso no está garantizado aunque cumplas requisitos: depende de que el banco tenga cupo disponible.
Gastos de Compraventa de Vivienda en Hipotecas al 90%
El banco financia el 90% del valor del inmueble, pero los gastos de la operación van completamente a cargo del comprador.
Gastos de Formalización y Comisiones
Gastos de compraventa (a cargo del comprador):
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano: 6-10% del precio
- IVA en vivienda nueva: 10% del precio
- Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría: entre 800 y 1.200 euros aproximadamente
Gastos de formalización hipotecaria (tras la reforma de 2019, a cargo del banco):
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), notaría e inscripción: los paga el banco
- Tasación: la paga el comprador (250-600 euros)
La comisión de apertura, si la hay, suele estar entre el 0% y el 1% del capital prestado y es negociable.
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 euros, necesitas aproximadamente 40.000-44.000 euros disponibles (20.000 del 10% no financiado + 18.000-22.000 de impuestos y gastos).
Estrategias Prácticas para Conseguir Hipoteca al 90%
La mayoría de rechazos no son definitivos. Son rechazos del perfil tal como está en ese momento, no del perfil que podrías tener en 6-12 meses con los ajustes correctos.
Negociación con el Banco y Mejora del Perfil
Acciones previas a la solicitud:
- Cancela todos los préstamos personales y deudas de tarjeta que puedas.
- Mantén 3-6 meses de extractos bancarios con movimientos ordenados.
- No solicites nuevos productos de crédito en los 6 meses previos.
- Consolida ahorros en una cuenta para que el saldo disponible sea visible.
Durante la negociación:
- Solicita ofertas a al menos tres entidades antes de comprometerte.
- Negocia la comisión de apertura; muchos bancos la eliminan si el perfil es sólido.
- Evalúa si las bonificaciones por vinculación compensan realmente el descuento en el tipo de interés. Haz los números con la TAE.
Alternativas Cuando el Banco Deniega el 90%
Un rechazo no es el final del proceso:
1. Incorporar un avalista: Un familiar con patrimonio o ingresos sólidos puede actuar como garantía adicional, reduciendo el riesgo percibido.
2. Reducir el LTV solicitado: Si bajas la solicitud al 85% o 80%, muchos bancos que rechazaron el 90% aprobarán la operación.
3. Buscar un banco diferente: Los criterios de concesión varían significativamente entre entidades.
4. Esperar y mejorar el perfil: Seis meses con nómina más alta, deudas canceladas y mayor ahorro pueden transformar un expediente rechazado.
5. Explorar el aval ICO: Si cumples requisitos de edad y renta, el aval ICO puede permitirte acceder al 100% de financiación.
Si el banco te ofrece el 90% pero con un tipo de interés notablemente superior al de mercado, calcula cuánto pagas de más a lo largo de toda la vida del préstamo. A veces es más rentable esperar 12 meses, ahorrar más y acceder al 80% con mejores condiciones.
Conclusión
Cumplir los requisitos para hipoteca al 90 por ciento es posible, pero exige preparación real: perfil financiero sólido, documentación ordenada y una estrategia clara antes de contactar con el banco. El mayor error es presentarse sin haber trabajado el expediente previamente.
Asesor Hipotecario ayuda a particulares a comparar ofertas de múltiples entidades, mejorar las condiciones de sus préstamos y gestionar todo el proceso hipotecario con claridad y rapidez. Si quieres saber exactamente dónde está tu perfil y qué banco tiene más probabilidades de aprobar tu operación al 90%, contáctanos y te damos una valoración personalizada sin compromiso.
Preguntas Frecuentes
¿Qué requisitos principales necesito para solicitar una hipoteca al 90% de financiación?
Los requisitos para hipoteca al 90 por ciento incluyen: contrato indefinido o máximo 2 años para jubilación, ingresos netos suficientes para cubrir la cuota mensual (ratio máximo 35-40%), historial crediticio limpio, ahorros propios (generalmente 5-10%), y que sea vivienda habitual. La solvencia económica es crítica: los bancos analizan tu capacidad de endeudamiento total. Tu edad también importa; menores de 35 años suelen tener más facilidades. La tasación del inmueble debe ser favorable.
¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca al 80% y al 90% en términos de LTV y costes?
El LTV (Loan to Value) al 80% significa financiar 80.000€ de 100.000€; al 90%, financias 90.000€. Con el 90%, tu cuota mensual es mayor y el riesgo bancario aumenta, resultando en un TAE más alto. Los gastos de formalización también suelen ser mayores. Al 80%, tienes menos endeudamiento y mejores condiciones de tipo de interés, pero necesitas más ahorros propios. El 90% es ideal si tienes ingresos estables pero pocos ahorros.
¿Es obligatorio tener ahorros si solicito una hipoteca al 90%?
Sí, aunque sea financiación al 90%, los bancos requieren que demuestres capacidad de ahorro (mínimo 5-10% del valor de la vivienda). Estos ahorros evidencian solvencia y tu compromiso como comprador. Si no tienes ahorros suficientes, un aval ICO para primera vivienda puede ayudarte a compensar esta carencia, aunque aumenta los gastos de compraventa. Tu historial crediticio también influye: sin deudas previas, es más fácil acceder sin grandes ahorros.
¿Qué impacto tiene la tasación del inmueble en la aprobación de una hipoteca al 90%?
La tasación es decisiva: si valúa la vivienda por debajo de lo esperado, el banco puede reducir la financiación al 80% o denegar el 90%. Los bancos usan tasaciones conservadoras para protegerse del riesgo. Si la tasación es baja, puedes solicitar una segunda valoración, negociar el precio de compra o buscar otro prestamista. Una buena tasación es fundamental en hipotecas de alto LTV; por eso es crítico elegir bien el inmueble y su ubicación.
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